SQDR－2021－00001

双政发〔2021〕5号

邵阳市双清区人民政府

关于规范农村宅基地用地建房审批管理的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，区直有关单位：

　　根据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）、农业农村部自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、中央农村工作领导小组办公室农业农村部《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）、《湖南省农村住房建设管理办法》（省政府第299号令）、湖南省农业农村厅湖南省自然资源厅《转发农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（湘农联〔2020〕8号）等法律政策规定，结合我区实际，现就有关事项通知如下：

　　一、工作职责

　　农村宅基地审批管理事关农民居住权益，事关农村社会稳定和经济社会发展。为加强工作的组织领导、沟通协调和服务保障等相关工作，成立由副书记任组长，分管副区长为副组长，区政府办、自然资源、财政、住建、农业农村、信访等相关部门和乡镇人民政府（街道办事处）为成员单位的农村宅基地工作领导小组；领导小组下设办公室，办公室设在农业农村局，具体负责工作的实施推进。

　　各乡镇人民政府、街道办事处应参照成立领导小组，具体负责农村住房建设的管理、监督和服务工作，根据法律法规授权以及区直有关主管部门的委托，实施村民住房建设有关行政审批和综合执法。各乡镇人民政府（街道办事处）要统筹安排负责宅基地管理的人员，要建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地用地建房联审联办制度，方便农民群众办事。公布办理流程和条件，明确农业农村、自然资源等有关部门在材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。

　　农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，具体承担指导宅基地分配、使用、流转、纠纷仲裁管理和宅基地合理布局、用地标准、违法用地查处，指导闲置宅基地和闲置农房利用等工作。审批工作中，乡镇人民政府（街道办事处）农业农村办公室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门。

　　自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，核实选址占用的地类，依法办理农用地转用审批和规划许可，在建房验收后办理不动产登记。乡镇（街道）自然资源所要明确专人具体负责农村宅基地编制规划和农用地转用等相关工作。

　　住房和城乡建设部门主要负责农村住房建设的设计、施工监督管理服务及住户建设质量和安全生产、农村工匠管理等。

　　农业农村、自然资源和住建部门要建立部门协调机制，做好信息共享互通，加强对乡村两级经办人员的业务培训，共同做好农村宅基地审批和建房规划许可管理工作。交通运输、水利、生态环境、林业、电力等主管部门按照各自职能职责，负责农村住房建设的相关管理服务工作。

　　二、面积范围

　　（一）审批范围。农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建房应当符合乡镇人民政府（街道办事处）土地利用总体规划和村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。按照农户自愿、方便生产、符合规划、节约土地的原则，鼓励村民到农村集中居住点建房。退出宅基地已列入土地复垦项目的严禁占用。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　（二）用地面积。农村村民建住宅，每一户用地面积，使用耕地不超过130平方米，使用村内空闲地和其他土地不超过180平方米。

　　基准户（1－4人）使用耕地不超过90平方米，使用其他土地不超过140平方米，超过4人住户，每增加1人增加20平方米，最多不超过省级规定上限；独生子女户，凭独生子女证增加20平方米。

　　（三）房屋高度。原则上不超过三层，檐口高度不超过11米，屋顶高度不超过13米。

　　（四）房屋设计。根据住建部门提供的设计图或有资质（资格）的设计单位（注册人员）设计的施工图进行施工。

　　三、审批流程

　　符合宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房（规划许可）书面申请，并签具承诺书。村民小组收到申请后，应征求相关权利人意见（不作为法定条件），并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房屋高度和面积等信息在本小组范围内公示。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请材料交村集体经济组织或村民委员会（以下简称“村级组织”）审查。村级组织应在5个工作日内重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等。审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府（街道办事处）。

　　乡镇人民政府（街道办事处）应当自收到村民申请建房相关材料之日起5个工作日内，由乡镇人民政府（街道办事处）农业农村办公室收集村民申请资料，会同乡镇人民政府（街道办事处）承担自然资源事务的机构和人员进行现场核查，实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。涉及交通运输、水利、应急、林业、环保、电力等部门的要及时征求意见。

　　根据各部门联审结果，由乡镇人民政府（街道办事处）农业农村办公室报乡镇人民政府（街道办事处）主管负责人复审、行政主要负责人审批，并核发《农村宅基地批准书》。村庄规划范围内利用旧宅基地或空闲建设用地的由乡镇人民政府（街道办事处）同步核发《乡村建设规划许可证》。对需占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续，由各乡镇人民政府（街道办事处）报区农业农村局汇总后提交至区自然资源局，再上报邵阳市政府批准农用地转用，自然资源部门依据邵阳市人民政府农用地转用批单核发《乡村建设规划许可证》，再由乡镇人民政府（街道办事处）核发《农村宅基地批准书》。

　　乡镇人民政府（街道办事处）应当在建房申请人办妥建设规划和用地审批手续后5个工作日内，组织承担农业农村、自然资源事务的机构及村民委员会到现场进行开工查验，实地丈量核放宅基地，确定建房位置。定位放线后，村民住房建设方可开工。农户建房完工后，乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到核定申请之日起5个工作日内组织相关部门进行监督、验收，实地检查农户是否按照规划、批准面积、四至、层数等要求使用宅基地，是否已拆除旧房，并出具《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记，并在办理时一并办理原有住房的不动产注销登记。

　　四、审查把关

　　（一）资格权审查。农村宅基地用地建房申请人应为农村集体经济组织成员，城区居民、行政机关、企事业单位、村社区、房地产开发商建房不得使用农村宅基地。农村村民出卖、出租、赠予住宅后，再申请宅基地的，不予批准；农村村民已进行迁建安置或予以货币补偿出卖、存在权属争议的，不予批准。

　　（二）一户一宅审查。农村村民一户只能拥有一处宅基地。符合下列条件之一的本村村民：无自有农村住房的、具备分户条件确需另立新户修建住房的、现有住房属于危旧房需要拆除重建的、原有住房因灾毁损需要重建的、因国家集体建设需要迁建或者按政策实行移民搬迁的，可以申请一处宅基地。在“户”的认定上，一是独生子女住户，不论几代人，只能为一个家庭户建房；二是有两个以上当地户口子女的，有子女已达婚龄且已嫁娶的，并经公安机关分户可作为两个及以上家庭户，但父母必须伴靠一农业户口子女建房。三是夫妻关系存续期间分户的只能认定一户建房；离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户建房。四是与父母共同生活的外嫁女不能和父母分户建房。

　　（三）建房选址审查。新建房屋选址必须符合土地利用总体规划、城乡规划或国土空间规划。在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米。在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。在铁路线路安全保护区范围，应当遵守铁路路堤坡脚或铁路桥梁外侧起向外的距离为12米的规定。新建房屋选址要避开地质灾害、洪涝灾害、地下踩空等危险区域，严格控制切坡建房；要按照高压线、危爆等安全要求留足安全间距。禁止在河道水库管理范围建房。已完成管理范围划定工作的河道和水库，根据划定的河道和水库管理范围进行界定。未划定河道水库管理范围的，按照下列要求进行界定：（1）河流：有堤防的河段，管理范围为两岸堤防之间的水域、沙洲、滩地（包括可耕地）、行洪区，两岸堤防及护堤地；无堤防的河段，为历史最高洪水位或者设计洪水位之间的水域、沙洲、滩地（包括可耕地）、行洪区。（2）水库：水库库区设计洪水位线以下（包括库内岛屿）为管理范围。小型水库大坝背水坡脚向外水平延伸100米，大坝两端山坡自开挖线起顺坡向外延伸50米(到达分水岭不足50米的至分水岭上)，溢洪道两端自山坡开挖线起顺坡向外延伸10米为管理范围。

　　（四）批准文书核发。《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》的证书按照文件规定的样式由区农村经营服务站统一制作，免收证书工本费。《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》加盖乡镇人民政府（街道办事处）公章。

　　五、工作要求

　　（一）规范申报和审批材料。参照附件1-8，严格按照相关要求进行规范填写，表内各种内容不得随意涂改。各乡镇人民政府（街道办事处）证书编号按照附件6编排，《农村宅基地批准书》有效期为一年。各乡镇人民政府（街道办事处）要建立审批台账，并于每个月5日前将上个月审批情况汇总（格式见附表8），报送至区农业农村局、自然资源局。要严格档案管理，做到资料齐全、管理规范。在农村宅基地审批信息系统正式启用后对先期未通过系统审批的全部进行补录，确保宅基地审批数字化、规范化管理。

　　（二）加强监督管理。区农业农村局要对宅基地资格权、用地标准、合理布局和闲置农房利用等开展巡查；区自然资源局要对规划许可、农用地转用、用地地类和不动产登记等进行经常性监督检查；住房和城乡建设局应当加强对农村住房建设施工质量和安全的监督管理。发挥村民自治作用，加强村民自我管理、监督和约束，将宅基地管理纳入村规民约，坚持民事民议民管民办，落实动态巡查管控，每个行政村村支部书记兼任宅基地协管员，对农村住房建设中的违规行为早发现、早制止、早报告。乡镇人民政府（街道办事处）要推进村民住房建设综合执法，建立健全农村宅基地管理动态巡查制度，对农村村民宅基地使用中的违法违规行为及时坚决予以查处。要在建设现场显著位置设立监督牌，将建房户、用地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑朝向、四至范围等信息予以公示。鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。供水、供电等单位为村民建房施工现场办理水、电等供应或者接入手续时，应当要求建房村民出示乡镇人民政府批准建房文件；未办理批准手续的，不得为其办理供应或者接入手续，但不得影响正常生产生活的用水用电。对在禁止建房区域建房或者未经审批擅自建房、未依据审批要求建房的，由乡镇人民政府（街道办事处）责令停止建设，限期改正，逾期不改正的，依法组织拆除，可以并处罚款。

　　（三）严肃工作纪律。乡镇人民政府应当整合村民建房规划许可和用地审批服务流程，推行一件事一次办，一张表格、一次申请、一同审批、一并发证；可以通过政府部门之间核实、信息共享获得的有关证明等材料，不得要求村民提交。坚决杜绝推诿扯皮和不作为、乱作为的现象，防止出现工作“断层”“断档”。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，要依法严肃追责。对非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用土地的，其批准文件无效，对非法批准使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

　　六、本通知自2021年5月10日起实施，其他未尽事宜遵照有关法律和上级有关政策文件执行。街道办事处所辖城镇规划区以外区域内的村民建房，由街道办事处参照乡镇人民政府的规定履行相关职责，法律法规另有规定的除外。

　　附件：1．农村宅基地和建房（规划许可）申请表

　　　　　2．农村宅基地使用承诺书

　　　　　3．农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　　　　4．乡村建设规划许可证

　　　　　5．农村宅基地批准书

　　　　　6．农村宅基地批准书编号规则

　　　　　7．农村宅基地和建房（规划许可）验收意见书

　　　　　8．农村宅基地审批月报表

　　　　　9．双清区农村村民住房建设管理流程图

　　　　　　　　　　　　　　 邵阳市双清区人民政府

　　　　　　　　　　　　　　　　2021年5月10日

附件1

农村宅基地和建房（规划许可）申请表

附件2

农村宅基地使用承诺书

　　因（1．分户新建住房  2．按照规划迁址新建住房  3．原址改、扩、翻建住房  4．其他）需要，本人申请在乡(镇、街道)村组使用宅基地建房，现郑重承诺:

　　1．本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效;

　　2．宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置、面积和设计图动工建设，在批准后12个月内建成并使用;

　　3．新住房建设完成后，验收前拆除旧房，将建筑垃圾处理到位，并无偿退出原有宅基地给村集体。

　　如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

　　　　　　　　　　　　　　承诺人：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　年　　月　　日

附件3

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

附件4

附件5

　　　　　　　　　农村宅基地批准书　　　　　　　农村宅基地批准书（存根）

                                                                     农宅字号　　　　　　　　　　　　　　　农宅字号

附图：        　　　                 农宅字号

附件6

农村宅基地批准书编号规则

填写说明：

1.编号规则：编号数字共16位，前6位数字按照《中华人民共和国行政区划代码》（详见民政部网站www.mca.gov.cn）执行；7-9位数字表示街道（地区）办事处、镇、乡（苏木），按GB/T10114的规定执行；10-13位数字代表证书发放年份；14-16位数字代表证书发放序号。

2.批准书有效期：指按照本省（区、区）宅基地管理有关规定，宅基地申请批准后农户必须开工建设的时间。

附件7

农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表

附件8

农村宅基地审批月报表

乡镇人民政府（街道办事处）盖章：                                                     填报时间：   年  月  日

填报人签字：                      乡镇人民政府（街道办事处）农业农村办负责人签字：                       自然资源所负责人签字：

备注：1.本报表填报数据为上月审批情况汇总；2.请各乡镇街道每月5日前将纸质报表报送至区农业农村局和自然资源局。